本报记者陈雪波卢志坤凉山报道
“西昌房价是仅次于成都的。”在四川省西昌市，这样的说辞常能听到。
但与房价排名不匹配的是，西昌所在的凉山彝族自治州经济发展水平排名并不靠前，其年GDP排名在四川省第9位，处于中游位置。这样的差距也成为省内购房者调侃的一个现象。
西昌市为凉山彝族自治州首府，安居客数据显示，2月凉山新房均价元/平方米，排在成都元/平方米之后，位居第二，显著高于第三名绵阳的元/平方米。
《中国经营报》记者近日走访发现，尽管均价排名在四川省内靠前，但西昌楼市自去年下半年来有所降温，成交下滑，部分项目开始违规蓄客。
有楼盘在取得预售证前宣称能够支付2万元后“排号”，并给出了“首付分期”的销售政策。但西昌市房管局工作人员告诉记者，开发商在项目取得预售证前收取任何费用都是不合规的，首付分期也同样不被允许。
无证也能抢购？
“才开始排号两三天，已经有几十个人排号了。”3月17日，位于西昌市西部新城的九洲·观海云岭项目销售人员方黛（化名）告诉记者，该项目要到下个月才能取得预售证，但是现在已经可以交2万元“排号”了，这样购房者待到取得预售证后能够获得优先选房的资格。
记者获取的一份九洲·观海云岭项目宣传单页显示，其预售证号为西市（）房预售证第号。但记者查询后发现，该预售证号对应的项目实为九洲·云海间，是同一公司开发的一相邻住宅项目。
据销售人员介绍，如果购房者开盘后放弃买房，之前所交的2万元是“不能退的”。为了鼓励记者早做决定，方黛介绍了排号情况：“开始排号才两三天，只我一个人就已经卖出去4套，现在整个案场有20个销售！”上一批次正式开售前也是排了几十个号，卖得非常快。又过两天之后，方黛告诉记者，排号人数已经达到60人。
方黛向记者展示了一份交纳“排号费”的空白收据，上面盖章显示为“西昌千城置业有限公司财务专用章”。据其介绍，交纳“排号费”之后，公司会为购房者开具这样的收据。但西昌千城置业有限公司的母公司九洲千城置业有限责任公司向记者否认了“排号费”的存在：“观海云岭还没有拿到预售证，也没有开始销售、没有收取排号费。”
记者发现，西昌市在取得预售证前收取费用的项目并非个例。3月18日，同样位于西部新城的鼎能·天朗项目2号楼也在取得预售证前抛出了“诚意金”政策：“交纳2万元诚意金可享受优先选房”。但不同于九洲·观海云岭的是，如果购房者反悔，这个项目所交纳的2万元“排号费”可以退还。据悉，该项目2号楼的实际取证时间为3月19日。
鼎能·天朗项目置业顾问谢执（化名）向记者保证，会签署诚意金协议，确保交纳款项的安全性。其提供的一份《鼎能·天朗购房诚意登记申请书》显示：“本人有意认购贵公司开发的‘鼎能·天朗’住宅/商业/车位……本人自愿交纳人民币元作为诚意登记金。”该申请书未显示所购房屋楼栋号，盖章公司为西昌鼎能豪昇房地产开发有限责任公司。西昌鼎能豪昇房地产开发有限责任公司同样向记者表示，2号楼没有收取过诚意金。关于上述申请书，对方解释称实为上一批次的3号楼取得预售证后签订的诚意金合同。
记者就取得预售证前收取“排号费”“诚意金”的问题致电西昌市房管局。房管局工作人员回复记者，在取得预售证前开发商不得向购房者收取任何费用。
6万元首付买房
“分期的这两年我们是不收利息的，对购房者来说非常划算。”在交投·星月湖畔售楼处，一位销售人员介绍了该项目的“首付分期”政策。以一套总价62.77万元的房源为例，购房者所需支付的首付总额为19.77万元，在首付分期政策下，可以先支付6万元，剩下的首付款在6个月内分两次付清就可以了。
在该项目售楼处入口一块展板上显著位置，标注有“首付首期6万，住国企好房”。
九洲·观海云岭项目同样表示可以对首付进行分期，一套总价67.57万元的房屋，第一次只需支付7.57万元就能签署购房合同，随后在两年内支付两次6.5万元结清首付款即可，“相当于是开发商借给你的。”
在西昌市，不同项目的首付分期具体细则不同，分期时限也有长有短。位于城东的金色夏威夷项目销售人员告诉记者，该项目之前的分期时限为半年内结清首付款即可，“交5万元，剩余首付一年内付清。但现在没有首付分期的名额了。”
西昌市房产中介人士向记者透露，可以进行首付分期的项目并不罕见，但具体的执行不尽相同，一些项目的分期过程会收取利息。“有的项目先支付首付款的一半，剩余首付款在接下来3年内结清，其中第1年免息，第2、3年收取利息。”
北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣表示，早在年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。西昌市房管局亦非常肯定地回复记者，首付分期是政策不允许的。
记者向交投·新月湖畔项目开发商四川交投地产有限公司发送采访函。该公司回函称，这个项目未实行首付分期政策。“本着开发民生地产的国企担当，从为老百姓着想、为人民群众办实事的角度出发，项目推出首付延期政策，最低可付总房款一成，约6万元左右，最长可半年内付清。”
九洲千城置业有限责任公司也否认开展首付分期业务。记者拨通金色夏威夷的开发商西昌市启华房地产开发有限公司电话，对方表示不清楚相关情况便挂断了电话。
邛海边的地产梦
西昌当地房产中介邓观（化名）告诉记者，购买西昌市房子的外地人主要有两种：第一种是喜欢西昌宜居的自然环境和旅游资源，买房子来度假、投资的；另一种是凉山州其他16个县里面的家长到西昌为孩子购买学区房。在这两个群体的共同作用下，助推西昌市房价近年来出现了一波涨幅，但这段时间已经基本稳定下来。
在如今的西昌市房地产市场，被分为城东和西部新城两大板块：城东更靠近邛海湿地公园，环境优良，且城市配套更为成熟，但房屋价格也处于高位，单价在1.2万元/平方米徘徊；西部新城距离邛海较远，风沙明显，且人气不足，但房价显著低于东部，多数新房单价处在元/平方米左右。
“奔着宜居环境来的外地人多会选择成熟的东部；以投资为目的，无力承担高昂房价的本地刚需人群，更有可能会选择西部新城，那边价格还没涨到太高。”在邓观看来，东部适合直接居住，西部新城则需要经过几年的发展才能成熟起来。能够享受“首付分期”政策的楼盘，也多出现在西部新城。
记者在西部新城核心位置红星美凯龙商场内发现，6层的商场内有很多的门店处于空置状态，几乎看不到顾客。西部新城主干道迎宾大道上，有大批在建住宅矗立在道路两侧，马路上除了施工车辆外，鲜见有来往行人，大风掠过时，带起沙尘。
投资者买房之后是否能顺利转手也需要打一个问号。据西昌市业内人士介绍，相比于二手房，购房者更喜欢买新房。“二手房税费、手续费、中介费加起来的总价并不比新房便宜多少，而且因为之前房子的赠送面积大，可能二手房单价看起来比新房还要高。”
安居客数据显示，近一年来，西昌市二手房价在年7月达到高点元/平方米，到年2月则微跌至元/平方米。本地地产媒体“安居西昌”数据显示，西昌市年新房成交量比年下滑10%，成交均价比年下滑11%。
